Masz mieszkanie komunalne? Nowe przepisy: weryfikacja dochodów i wyższe progi czynszu

Lokatorzy mieszkań komunalnych będą musieli podawać dochody, od których gmina wyliczy czynsz. Projekt zakłada też wyższe progi i zmiany w dodatkach.

Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gmin. Celem zmian jest efektywniejsze zarządzanie mieszkaniami komunalnymi, dostosowanie stawek czynszów do realnych dochodów lokatorów i zwiększenie dostępności lokali dla osób potrzebujących.

Projekt został już wpisany do Wykazu Prac Legislacyjnych i Programowych Rady Ministrów i wkrótce trafi do konsultacji społecznych.

Nowe progi dochodowe

Kluczową nowością będzie wprowadzenie ustawowego progu dochodowego. Po jego przekroczeniu lokator będzie zobowiązany do płacenia podwyższonego czynszu. Rząd zapowiada, że próg ma być wyższy niż obecne limity, które kwalifikują do przydziału mieszkania komunalnego.

Przykład: jeśli obecnie w gminie limit dochodowy wynosi 1750 zł na osobę, nowy próg mógłby wynieść np. 2300 zł. Osoba zarabiająca powyżej tej kwoty nie straci prawa do mieszkania, ale zapłaci wyższy czynsz – naliczony proporcjonalnie do dochodów.

Zmiany w naliczaniu czynszów

Nowelizacja ustawy przewiduje odejście od sztywnego systemu wprowadzonego w 2019 roku. Proponuje się, by:

• podwyżki czynszów były proporcjonalne do dochodów lokatorów,
• wysokość czynszu rosła stopniowo, a nie skokowo,
• maksymalna stawka czynszu nie przekraczała 6 proc. stawki odtworzeniowej (stawka ta określana jest co roku przez GUS i wyraża koszt odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania).

Dzięki temu np. rodzina o dochodach nieznacznie przekraczających próg nie zapłaci radykalnie wyższego czynszu niż sąsiedzi.

Kryterium metrażowe i dostępność mieszkań

Jednym z kluczowych warunków przyznania mieszkania komunalnego są obecnie kryteria metrażowe. Polegają one na tym, że gmina sprawdza, czy w lokalu przypada na jednego mieszkańca mniej niż określona liczba metrów kwadratowych. Normy bywają różne w zależności od samorządu – najczęściej jest to około 10 m² na osobę w przypadku rodzin wieloosobowych i 12–13 m² w przypadku osób samotnych.

Jeśli rodzina mieszka w lokalu, w którym na jednego członka przypada więcej niż ten limit, gmina może uznać, że nie kwalifikuje się ona do pomocy w postaci mieszkania komunalnego, nawet jeśli jej dochody są bardzo niskie. W efekcie zdarza się, że czteroosobowa rodzina mieszkająca w 50-metrowym mieszkaniu (12,5 m² na osobę) zostaje pozbawiona prawa do lokalu komunalnego, mimo że jej dochód ledwo wystarcza na utrzymanie.

To właśnie te sytuacje nowelizacja ma uporządkować. Projekt przewiduje ujednolicenie kryteriów metrażowych w skali całego kraju i ich dostosowanie do realiów mieszkaniowych. Oznacza to odejście od sztywnych, restrykcyjnych limitów, które często prowadziły do paradoksów – np. traktowania bardzo biednej rodziny w większym lokalu tak samo jak zamożnego gospodarstwa domowego.

Celem reformy jest, aby dochód gospodarstwa domowego miał większe znaczenie niż sam metraż. Dzięki temu osoby naprawdę potrzebujące nie będą odrzucane tylko dlatego, że ich mieszkanie jest o kilka metrów większe od obowiązującej normy.

Wstąpienie w najem po śmierci lokatora

Obecnie członkowie rodziny lokatora automatycznie wstępują w prawa najmu po jego śmierci, co nierzadko prowadziło do sytuacji, że w lokalu komunalnym mieszkają osoby o wysokich dochodach, które nie spełniają już żadnych kryteriów przydziału.

Po wejściu w życie nowych przepisów taki automatyzm zostanie zniesiony. Członkowie rodziny zmarłego lokatora będą mogli nadal ubiegać się o mieszkanie, ale dopiero po weryfikacji dochodowej i podpisaniu nowej umowy najmu. Innymi słowy, gmina zyska narzędzie, aby sprawdzić, czy rodzina rzeczywiście kwalifikuje się do dalszego korzystania z lokalu komunalnego.

W praktyce oznacza to, że w mieszkaniach po zmarłych lokatorach nie będą mogły pozostawać osoby dobrze zarabiające. Zasób ma być lepiej wykorzystywany, a mieszkania zwolnione w takich przypadkach mogą trafiać do osób z listy oczekujących.

20 procent mieszkań dla osób z wyższymi dochodami

Dotychczas mieszkania komunalne były przeznaczone wyłącznie dla osób spełniających kryteria dochodowe. Projekt nowelizacji zakłada jednak, że do 20 proc. nowo wybudowanego zasobu będzie mogło być wynajmowane osobom, które zarabiają więcej niż próg ustalony przez gminę.

Resort argumentuje, że rozwiązanie to ma dwa cele:

1. Finansowy – wyższy czynsz płacony przez lepiej zarabiających lokatorów ma zwiększyć wpływy gmin i poprawić kondycję finansową całego zasobu mieszkaniowego.
2. Społeczny – tworzenie bardziej zróżnicowanych społeczności lokatorskich, w których obok rodzin o niskich dochodach mieszkają także osoby o stabilniejszej sytuacji materialnej. Ma to przeciwdziałać tworzeniu się „enklaw biedy” i sprzyjać integracji społecznej.

Dzięki temu gminy będą mogły elastyczniej zarządzać swoimi zasobami, a część nowych mieszkań komunalnych stanie się dostępna także dla osób, które do tej pory były wykluczone z systemu, mimo że również szukały stabilnego i tańszego lokum.

Dodatki mieszkaniowe – koniec niejasności

Zmiany obejmą także ustawę o dodatkach mieszkaniowych. Nowe przepisy mają jednoznacznie wskazywać, że przy ustalaniu wysokości dodatku uwzględnia się wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Resort przekonuje, że to rozwiązanie wyeliminuje wątpliwości interpretacyjne i sprawi, że dodatki mieszkaniowe trafią wyłącznie do osób najbardziej potrzebujących.

Konsultacje społeczne przed wprowadzeniem zmian

Projekt nowelizacji znajduje się już w rządowym planie legislacyjnym. W najbliższych tygodniach ma być skierowany do konsultacji społecznych, w których głos zabiorą m.in. samorządy, organizacje lokatorskie i przedstawiciele gmin.

Resort liczy, że nowe rozwiązania pozwolą lepiej gospodarować mieszkaniami komunalnymi i zrównoważyć interesy lokatorów z finansami gmin.

Źródła:

• Ministerstwo Finansów i Gospodarki – Komunikat o projekcie zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów