Najem senioralny – co to jest i jak działa? Gliwice testują nowy model mieszkań dla osób starszych

Bezpieczne lokale bez kryterium dochodowego, koniec z „więźniami czwartego piętra” i walka z samotnością – tak ma wyglądać najem senioralny. Gliwice chcą być w czołówce miast, które wprowadzą ten program.

Najem senioralny – co to jest i dlaczego powstaje?

Polska, podobnie jak wiele krajów europejskich, staje dziś przed jednym z największych wyzwań demograficznych w swojej historii – gwałtownym starzeniem się społeczeństwa. Według najnowszych prognoz Głównego Urzędu Statystycznego, w 2050 roku osoby powyżej 60. roku życia będą stanowić niemal 40% populacji, a co trzeci mieszkaniec naszego kraju przekroczy wiek 65 lat. Już teraz średnia długość życia rośnie – kobiety żyją przeciętnie ponad 80 lat, a mężczyźni około 74 lat – jednak równocześnie pogarsza się stan zdrowia po 70. roku życia, co znacząco wpływa na możliwości samodzielnego funkcjonowania.

W wielu przypadkach seniorzy mieszkają w lokalach, które były odpowiednie kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu, ale obecnie stwarzają poważne bariery. Najczęściej chodzi o:

• wysokie piętra w blokach bez windy,
• wąskie drzwi i korytarze, które uniemożliwiają poruszanie się z balkonikiem czy wózkiem inwalidzkim,
• łazienki z wysokimi wannami i progami, które utrudniają bezpieczne korzystanie,
• lokalizacje oddalone od przychodni, sklepów czy transportu publicznego,
• koszty ogrzewania i utrzymania dużych mieszkań, które stają się obciążeniem przy niskich emeryturach.

Dodatkowym problemem jest samotność – według badań CBOS z 2023 roku prawie 30% polskich seniorów spędza większość dni bez bezpośredniego kontaktu z innymi ludźmi, a co piąty przyznaje, że czuje się „społecznie odcięty”.

W odpowiedzi na te wyzwania rząd przygotowuje program najmu senioralnego – nowego modelu zamieszkania, który ma zapewnić osobom starszym możliwość przeprowadzki do mieszkania dostosowanego do ich potrzeb bez konieczności sprzedaży dotychczasowego lokalu i utraty prawa własności.

Na czym polega nowość tego rozwiązania?
Do tej pory gminy mogły oferować seniorom mieszkania komunalne czy socjalne, ale zazwyczaj były one przyznawane na podstawie kryterium dochodowego. W efekcie wielu starszych ludzi, posiadających własnościowe mieszkania, ale zmagających się z barierami architektonicznymi, nie kwalifikowało się do pomocy, nawet jeśli realnie potrzebowało zmiany lokum. Najem senioralny ma to zmienić – kluczowym kryterium ma być stopień samodzielności seniora i dostosowanie lokalu do jego możliwości, a nie wysokość jego emerytury.

Model ten ma przynieść korzyści obu stronom:

• seniorzy zyskują dostęp do lokali dostosowanych, często w dogodniejszych lokalizacjach,
• gminy pozyskują na czas trwania umowy dotychczasowe mieszkania seniorów, które mogą wynająć innym potrzebującym.

Eksperci zwracają uwagę, że najem senioralny to nie tylko program mieszkaniowy, ale też element szerszej polityki senioralnej. Ma przeciwdziałać izolacji, poprawiać bezpieczeństwo osób starszych, a w dłuższej perspektywie zmniejszać koszty opieki długoterminowej, bo seniorzy dłużej zachowają samodzielność.

Jak ma działać najem senioralny?

Projekt ustawy o najmie senioralnym jest obecnie na zaawansowanym etapie prac legislacyjnych i – według zapowiedzi rządu – może wejść w życie jeszcze w tym roku. Ma on stanowić odpowiedź na potrzeby osób starszych, które formalnie posiadają mieszkanie na własność, ale ich lokal przestał odpowiadać możliwościom fizycznym czy zdrowotnym.

Mechanizm jest prosty: senior, który ma problemy z codziennym funkcjonowaniem w swoim dotychczasowym mieszkaniu (np. z powodu braku windy, stromych schodów czy niewygodnego układu pomieszczeń), będzie mógł dobrowolnie zawrzeć z gminą umowę najmu senioralnego. Na jej podstawie:

• przeprowadzi się do mieszkania dostosowanego do jego potrzeb – np. na parterze lub w budynku z windą, z szerokimi drzwiami i łazienką bez barier,
• wynajmie swoje dotychczasowe mieszkanie gminie na czas trwania umowy,
• zachowa prawo własności do swojego lokalu, który po zakończeniu umowy wróci do niego lub stanie się częścią spadku,
• nie będzie musiał spełniać kryterium dochodowego – głównym warunkiem będzie ograniczona samodzielność i potrzeba dostosowania lokalu.

Program ma też przeciwdziałać zjawisku tzw. „więźniów czwartego piętra” – starszych ludzi, którzy ze względu na bariery architektoniczne praktycznie nie wychodzą z domu. To sytuacja szczególnie częsta w blokach z lat 60. i 70., gdzie windy nie były standardem, a klatki schodowe mają po kilkadziesiąt stopni.

Marzena Okła-Drewnowicz, sekretarz stanu w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów odpowiedzialna za politykę senioralną, podkreśla, że sednem programu jest nie tylko sama przeprowadzka, ale stworzenie warunków sprzyjających codziennej aktywności i integracji społecznej:

– Fundamentem współczesnej polityki senioralnej musi być dobrze zaprojektowane mieszkanie – bezpieczne, dostępne, zintegrowane z przestrzenią miejską i usługami społecznymi. Najem senioralny ma dać osobom starszym realną alternatywę dla pozostawania w lokalach, które utrudniają im życie, i jednocześnie pozwolić zachować ich majątek. To rozwiązanie, które w przyszłości może zmienić sposób myślenia o mieszkalnictwie w Polsce – mówi minister.

Co ważne, w przeciwieństwie do dotychczasowych form najmu komunalnego, najem senioralny nie ma stygmatyzować ani wymuszać rezygnacji z własności. Senior pozostaje właścicielem swojego dotychczasowego lokalu, a umowa z gminą jest w pełni dobrowolna. Gmina pełni tu rolę gwaranta, dbając zarówno o standard nowego mieszkania, jak i o to, by prawa seniora były zabezpieczone przez cały okres obowiązywania umowy.

Takie podejście ma przynieść korzyści obu stronom – seniorzy zyskają mieszkania bez barier, a gminy będą mogły efektywniej zarządzać zasobami mieszkaniowymi, wykorzystując wynajęte lokale np. dla rodzin oczekujących na mieszkania komunalne.

Gliwice – miasto, które chce być w awangardzie zmian

Gliwice od lat uchodzą za jedno z najbardziej aktywnych miast w Polsce w zakresie rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i społecznego. Strategia miasta zakłada równoczesne zaspokajanie potrzeb różnych grup mieszkańców – od młodych rodzin, przez osoby o niskich dochodach, po seniorów. W ramach prowadzonego programu powstaje tysiąc mieszkań na wynajem komunalny i w systemie Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), a finansowanie pozyskiwane jest m.in. z Banku Gospodarstwa Krajowego.

W 2018 roku Gliwice zrealizowały projekt przy ul. Warszawskiej 37 – osiedle zaprojektowane z myślą o seniorach, które miało stanowić modelowe rozwiązanie w zakresie dostosowania przestrzeni mieszkalnej do potrzeb osób starszych. Budynki wyposażono w windy, szerokie ciągi komunikacyjne i rozwiązania ułatwiające poruszanie się osobom z ograniczoną mobilnością. Choć inwestycja była krokiem milowym, nie udało się wówczas zrealizować wszystkich założeń.

– Dla Gliwic – miasta, które intensywnie rozwija program budowy tysiąca mieszkań na wynajem komunalny i w systemie TBS – niezwykle ważne jest, obok zaspokajania potrzeb osób młodych i rodzin, wpisanie się w rosnące potrzeby mieszkaniowe osób starzejących się i seniorów – podkreśla prezydent Katarzyna Kuczyńska-Budka.

Jednym z elementów, który pierwotnie planowano, były przestrzenie wspólne dla mieszkańców – miejsca spotkań, zajęć czy rekreacji. Niestety, jak przyznaje prezydent, ówczesne zasady finansowania nie pozwoliły na ich realizację.
– Niestety nie wszystkie elementy w tym projekcie doczekały się realizacji (a planowano m.in. przestrzenie wspólne), bo okazało się, że nie obejmowały ich koszty kwalifikowane. Przyszłe rozwiązania obecnego rządu w sferze poprawy warunków mieszkaniowych osób starszych są jednak tak obiecujące, że po ich wejściu w życie jako miasto na pewno z nich skorzystamy – dodaje Kuczyńska-Budka.

Dziś doświadczenia z ul. Warszawskiej 37 stały się dla Gliwic cenną lekcją. Miasto wie, jakie elementy infrastruktury są kluczowe dla jakości życia seniorów i jak je zaplanować, by spełniały nie tylko wymogi techniczne, ale też społeczne – sprzyjały budowaniu więzi i przeciwdziałały izolacji. Włączenie najmu senioralnego do strategii mieszkaniowej ma pozwolić w przyszłości uniknąć braków, które pojawiły się w pierwszych realizacjach, i jeszcze lepiej odpowiadać na potrzeby starzejącej się populacji.

Pilotaż mieszkań współdzielonych i dom wielopokoleniowy – nowy kierunek w polityce mieszkaniowej Gliwic

Równolegle do planowanego wdrożenia najmu senioralnego Gliwice przygotowują inne innowacyjne formy zamieszkania, które mają odpowiadać na wyzwania demograficzne i społeczne miasta. Jednym z nich jest pilotaż mieszkań współdzielonych dla seniorów.

Projekt realizowany we współpracy z Fundacją Habitat for Humanity Poland zakłada przekształcenie dwóch połączonych lokali komunalnych na parterze budynku przy ul. Młyńskiej w specjalnie zaprojektowaną przestrzeń dla kilku seniorek. Lokale mają być dostosowane do potrzeb osób starszych zarówno pod względem technicznym (m.in. brak progów, szerokie przejścia, uchwyty w łazienkach), jak i społecznym.

Celem przedsięwzięcia jest stworzenie wspólnoty opartej na codziennym kontakcie i wzajemnym wsparciu. Mieszkanki będą mogły wspólnie gotować, spędzać czas czy organizować aktywności, jednocześnie zachowując prywatność w swoich pokojach. To odpowiedź na narastający problem samotności wśród osób starszych – badania pokazują, że regularny kontakt społeczny poprawia kondycję psychiczną i fizyczną seniorów, zmniejszając ryzyko depresji i chorób cywilizacyjnych.

Jeżeli projekt przy ul. Młyńskiej zostanie oceniony pozytywnie, Gliwice planują rozwój cohousingu senioralnego w innych częściach miasta. Takie rozwiązania z powodzeniem funkcjonują w Skandynawii czy w Niemczech, gdzie wspólnotowe mieszkania dla seniorów są stałym elementem polityki mieszkaniowej.

Drugim dużym przedsięwzięciem, nad którym pracuje miasto, jest adaptacja większego pustostanu na dom wielopokoleniowy. W budynku tym mogliby zamieszkać seniorzy, młodzież opuszczająca pieczę zastępczą oraz rodziny z dziećmi. Koncepcja opiera się na idei solidarności międzypokoleniowej – starsi mieszkańcy mogliby wspierać młodszych doświadczeniem i czasem, a młodsi pomagać seniorom w codziennych obowiązkach.

Takie projekty integrują lokalną społeczność i przeciwdziałają izolacji, a jednocześnie pozwalają lepiej wykorzystać zasoby mieszkaniowe miasta. Współpraca z organizacjami pozarządowymi, jak Habitat for Humanity Poland, daje dostęp do know-how i doświadczenia w prowadzeniu tego typu inwestycji, co zwiększa szansę na ich powodzenie.

Czy najem senioralny się przyjmie?

Większość ekspertów rynku mieszkaniowego i polityki społecznej jest zgodna – najem senioralny ma duży potencjał, by stać się trwałym elementem systemu mieszkalnictwa w Polsce. Pod warunkiem jednak, że zostanie wdrożony w sposób przemyślany, a jego realizacja będzie wsparta odpowiednimi środkami finansowymi i szeroką kampanią informacyjną.

Specjaliści zwracają uwagę, że kluczowe będą trzy obszary:

1. Dostępność odpowiednich mieszkań – gminy muszą dysponować lokalami przystosowanymi do potrzeb seniorów, zarówno w zakresie infrastruktury (windy, brak progów, uchwyty w łazienkach), jak i lokalizacji (bliskość sklepów, przychodni, przystanków komunikacji).
2. Gwarancje prawne – seniorzy muszą mieć pewność, że ich własność jest bezpieczna, a umowa najmu senioralnego nie pozbawi ich prawa do mieszkania po zakończeniu programu.
3. Elastyczność oferty – mieszkania powinny odpowiadać różnym potrzebom, od samodzielnych lokali po formy współdzielone, takie jak cohousing czy domy wielopokoleniowe.

W innych krajach podobne modele funkcjonują od lat i cieszą się rosnącą popularnością. W Niemczech programy Servicewohnen łączą mieszkania dostosowane do potrzeb seniorów z opieką i usługami dodatkowymi. W Danii rozwinięty jest cohousing międzypokoleniowy, a w Japonii – system wymiany mieszkań między seniorami a młodymi rodzinami. Polska może czerpać z tych doświadczeń, unikając błędów i wdrażając sprawdzone praktyki.

Jeśli więc najem senioralny będzie odpowiednio finansowany, a jego zasady jasno komunikowane, może przynieść podwójną korzyść:

• seniorom – w postaci bezpiecznego, komfortowego lokum, które sprzyja aktywności i kontaktom społecznym,
• gminom – poprzez efektywniejsze wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych.

Takie połączenie interesów obu stron sprawia, że wielu ekspertów widzi w tym programie nie tylko rozwiązanie lokalnego problemu, ale też szansę na zmianę filozofii mieszkalnictwa w Polsce w kontekście starzenia się społeczeństwa.

Źródło: UM Gliwice